Фонд развития территорий обнуляет и дольщиков, и кредиторов
Федеральная организация сознательно занижает стоимость долгостроев.
Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) заподозрил Фонд развития территорий в намеренном занижении стоимости имущества банкротящихся застройщиков ради извлечения прибыли. Союз просит принять меры.
Соответствующие обращения глава РСПП Александр Шохин на днях направил в Минстрой РФ, Минэкономразвития и Центробанк. Жалобы на действия Фонда при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков поступают в РСПП в большом количестве. А широкие полномочия, предоставленные федеральной организации, обеспечили благодатную почву для злоупотреблений.
Что же развивает Фонд развития территорий
Коротко напомним, на что имеет право Фонд. При банкротстве застройщика организации, создававшейся специально для защиты прав дольщиков, передаются права на земельный участок со всеми недостроями. Восстановление прав дольщиков возможно двумя путями: или через завершение строительства с последующей передачей им квартир, или через выплату компенсаций. Если после всех выплат у участников строительства остаются какие-то требования, они подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.
Но вся эта схема, делает вывод РСПП, оказалась на практике порочной. Поскольку Фонд развития территорий получил возможность «извлекать необоснованную финансовую выгоду из своих полномочий в делах о банкротстве застройщиков за счет других кредиторов, в первую очередь — за счет кредитных организаций, финансирующих строительство», - цитирует РБК обращение за подписью Шохина.
В частности, глава РСПП обращает внимание федеральных ведомств на то, что Фонд прямо заинтересован в занижении стоимости передаваемых ему прав на землю и недострой. За счет этого он снижает суммы выплат в конкурсную массу или вовсе от них уклоняется. Яркий пример тому — скандальное банкротство трех застройщиков жилкомплекса «Победа» в Саратове. Суды вокруг домов «Победы» идут с 2021 года и никакого внятного итога у трех банкротных дел до сих пор не прослеживается. Причина — в позиции Фонда развития территорий (он же на начало процессов — Фонд защиты дольщиков).
ЖК «Победа» возводили сообща три местных компании — ООО «Ксиан» и две организации, входящие в холдинг ЖБК-3 бизнесмена Константина Колесниченко, ЗАО «ПП ЖБК-3» и ООО «СК ЖБК-3». Какое-то время партнеры благополучно работали сообща. Но затем финансовые дела ЖБК-3 разладились, «Ксиан» уличил коллег в выводе активов, его владельцы обратились в региональный минстрой и правоохранительные органы. Но власти не отреагировали, зато застройщики поэтапно пошли в банкротство.
Добавил проблем и тот факт, что один из участков земли, которым распоряжались застройщики, был изъят по иску прокуратуры. Хотя бизнес в данном случае был добросовестным приобретателем, покупавшим участки по рыночной стоимости. К началу банкротства один дом в ЖК «Победа» был уже сдан, еще два находились в высокой степени готовности.
Если Фонд развития территорий (еще звавшийся Фондом защиты дольщиков) действительно хотел этим дольщикам помочь - завершить строительство ему ничего не мешало. И не только заселить людей в купленные ими квартиры, но и получить больше миллиарда рублей прибыли от реализации свободных от требований помещений. Но организация очевидно имела свои виды на то, чья это «Победа».
Отказавшись от идеи достройки домов, Фонд начал заниматься именно тем, на что сейчас обращает внимание РСПП — занижать всеми способами и цены недостроя, и числа дольщиков, которым придется компенсировать потери. Вопросы решались кулуарно, на закрытых совещаниях с чиновниками министерства строительства региона. Но эти беседы стали достоянием гласности, их содержание попало в федеральные СМИ. Правоохранительные органы тоже известили о том, как понимают в Фонде и министерстве слова «защита дольщиков».
Обнулите их всех!
Первое, на что нацеливались участники этих бесед, это сокращение РТУСов (реестров требований участников строительства). Ради этого ожидалось, что представители Фонда, дословно: «пока как бы обнулят этих дольщиков, но, соответственно, они могут также встать потом и получить компенсации, когда уже докажут своё право через суд».
Вторая цель - занижение стоимости активов, на которые Фонд претендует, то есть недостроев. От их стоимости прямо зависит, какую сумму Фонд внесет в конкурсную массу после того, как дольщики получат компенсации. Соответственно, организация старалась всеми путями сократить число получателей компенсаций («обнулив» всех, кого получится и отправив таскаться по судам), и максимально занизить стоимость зданий, наплевав, тем самым, на требования других кредиторов.
О пагубных последствиях такой стратегии прямо указывает в своих обращениях РСПП: занижая стоимость объекта незавершенного строительства вместе с землей Фонд развития территорий занижает и сумму, вносимую в конкурсную массу. А это наносит большой ущерб банкам, финансировавшим строительство. Ведь почти все крупные девелоперские проекты реализуются не на собственные средства бизнеса, а на заемные. И если дольщик еще может рассчитывать на выплаты, хотя бы частично покрывающие потраченные им средства, то банку-кредитору вообще ловить нечего. Его требования удовлетворяются только из конкурсной массы. А кроме банков ведь есть еще и субподрядчики, и поставщики стройматериалов и техники.
В деле с домами ЖК «Победа» Фонд развития территорий пытался опротестовывать не только стоимость недостроев, но и степень их готовности. Это требовалось для того, чтобы освободить объекты от дольщиков за счет компенсаций, что выходит дешевле, чем выделять им квартиры. Ведь компенсируемая стоимость квадратного метра за реальной его стоимостью в регионе не успевает.
Компенсации дольщикам «Победы» в Саратове составили примерно 40 тысяч рублей за кв. метр, в то время как реальные цены на квартиры превысили 80 тысяч рублей за «квадрат», а в настоящее время и вообще перевалили за 100 тысяч рублей.
В феврале 2022 года Фонд развития территорий подал в арбитражный суд Саратовской области заявление о намерении приобрести права на участки под домами «Победы» вместе с недостроями и проектной документацией на них и суд пошел ему навстречу. По банкротству каждого из трех застройщиков-партнеров Фонд получал соответствующую треть. Но решение первой инстанции определяло и соотношение стоимости прав застройщика с совокупным размером требований участников строительства. Это та самая разница, которую Фонд развития территорий должен был внести в конкурсную массу. Так, по делу о банкротстве «Ксиан» она составляла 215,2 млн рублей. Но платить Фонд не собирался. В кулуарах переговоров по «Победе», наделавших столько шуму, звучал, в том числе и тезис о том, что федералы не платят никому.
Своевременное завершение домов, если бы организация взялась добросовестно исполнять свои обязательства перед дольщиками, для помощи которым она вообще-то и создавалась, принесло бы Фонду неплохую прибыль. Достроив лишь один дом, он бы смог окупить и работы, и компенсации, что уже выплатил, и получил бы доход. По предварительным оценкам, на «Победе» федеральные защитники дольщиков могли бы заработать порядка 3 млрд рублей, при том, что выплаченные по ней компенсации составили чуть больше 1 млрд.
Но вместо этого федеральная организация, с такой легкостью распоряжающаяся государственными деньгами, уже третий год оспаривает стоимость незавершенных домов и вдобавок требует себе участок земли из конкурсной массы ООО «Ксиан», вообще не имеющей к застройке отношения.
Управляй и властвуй
Еще один рычаг управления банкротной процедурой в руках у Фонда — это аккредитация арбитражных управляющих, которых можно привлекать к участию в деле о банкротстве застройщика. Не получившие ее от Фонда конкурсные по закону утверждаться не могут. И здесь, как отмечает РСПП, федеральная организация, теоретически призванная защищать дольщиков, пользуется имеющимися полномочиями очень широко. Ведь смена утвержденного в деле управляющего — удобный способ избежать выплат в конкурсную массу.
На примере саратовского ЖК «Победа» можно наблюдать следующую картину: сначала Фонд откровенно давил на конкурсных управляющих. Это можно было наблюдать из тех же кулуарных переговоров с участием чиновников, на которых арбитражные управляющие тоже присутствовали.
Более того, по данным «Нашей Версии», давление оказывалось и на оценщиков, определивших для недостроев слишком высокую, по мнению Фонда развития территорий, цену.
Примечательно, что у СК «ЖБК-3» имелся еще один долгострой - ЖК «Пляж» в Энгельсе, городе-спутнике Саратова. Его оценка осуществлялась по той же самой методике, что и домов «Победы», одним и тем же оценщиком. Но претензий к ней высказано не было. Дом в итоге достроили и квартиры дольщикам предоставили. Но цена «Победы» до сих пор остается предметом судебных разбирательств.
При этом «Победа» - далеко не единственный долгострой, банкротством которого Фонд развития территорий стремится управлять по своему усмотрению. РСПП в своих обращениях предлагает компетентным структурам всерьез задуматься: можно ли дальше доверять данной организации монополию на допуск арбитражных управляющих к банкротству застройщиков. Право Фонда забирать объекты незавершенного строительства без торгов, по цене, которую аккредитуемый им же управляющий определяет, бьет по всем остальным кредиторам, которые рискуют и вовсе остаться ни с чем.
Игра на понижение
Стремясь занизить цену домов ЖК «Победа», представители Фонда развития территорий пустили в ход и такой довод, как износ конструкций. Дескать, долгострой давно стоит незаконсервированным, и это не идет ему на пользу.
Даже если отмести тот факт, что долгостроем «Победа» остается во многом благодаря желанию федеральной структуры как можно больше выжать из него и как можно меньше платить, ситуация все равно не в пользу Фонда.
Вот какую информацию направлял в свое СРО конкурсный управляющий ООО «Ксиан» Олег Севостьянов еще в 2021 году. Прокуратура, извещает он свою саморегулируемую организацию, потребовала от конкурсных управляющих всех трех банкротов обеспечить консервацию и охрану недостроенных домов. Но средств на это взять было неоткуда, и управляющие обратились в Фонд защиты дольщиков. Ответ организации обескураживает:
«Увеличение текущих обязательств должника за счет выполнения работ для организации строительной площадки, прокладки внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройства прилегающих территорий, включая организацию парковочных мест и детских/спортивных площадок не соответствует цели процедуры конкурсного производства, поскольку, увеличивает текущие обязательства должника и не способствует обеспечению соразмерного удовлетворения требований кредиторов».
В переводе на русский язык с бюрократического это выглядит так: да хоть бы он совсем рухнул, мы не позволим вам увеличивать текущие обязательства. Охрану и консервацию федеральное ведомство понимают как благоустройство территории, не больше, не меньше. То, что сохранение зданий должно быть в интересах в первую очередь дольщиков, которых фонд обязан защищать, никто не дал себе труда задуматься. Выходит, что такой подход был Фонду выгоден? Во всяком случае, заявляя в судах по «Победе» об «износе конструкций», он сам этому износу как мог поспособствовал.
То, что действия Фонд развития территорий бьют и по дольщикам, и по банкам, замечено не вчера. Конституционный суд РФ в 2022 году уже вынес решение, согласно которому приобретение фондом недостроев без уплаты компенсации залоговым кредиторам не соответствует Конституции. Но здесь у нас правовая лакуна: пока обязанности фонда платить никак законом не регулируются. Конституционный суд предложил временный порядок разрешения вопроса - залоговый кредитор имеет право получить от фонда до 50% своего требования из стоимости объекта.
Как видим, все опять завязано на стоимость. Не удивительно, что фонд стремится ее занизить везде, где возможно. РСПП подсчитал, сколько на этой «игре на понижение» потеряли банки: только анализ открытых источников дает цифру в 10 млрд рублей. И она еще не окончательная, потери могут быть и большими.
Такой ли фонд нам нужен?
Что же в сухом остатке: Фонд развития территорий, создававшийся для решения действительно острой проблемой с долгостроями и обманутыми дольщиками, превратился в подлинного монстра Франкенштейна. Нацеленный в первую очередь на извлечение прибыли, он действует вопреки интересам и дольщиков, и кредитовавших строительство банков, что в перспективе отпугивает кредитные организации от финансирования этой сферы, а значит — ущемляет и права застройщиков, усложняет им доступ к деньгам.
Теоретически, сам фонд должен давать застройщикам работу, привлекая их к завершению выкупленных им домов. По состоянию на конец 2023 года Фонд развития территорий заключил строительные контракты на сумму 37 млрд рублей. Вот только пострадавших дольщиков не стало меньше, их как было, так и есть порядка 200 тысяч человек.
Долгострои превращаются в предмет спекуляций, а регионы вынуждены решать проблемы с незавершенными домами в обход фонда. Так, в Ленобласти компенсации дольщикам выплачивали из бюджета региона. Новосибирская область запустила для помощи не состоявшимся новоселам собственный инвестпроект.
Обращения Российского союза промышленников и предпринимателей выводят проблему на федеральный уровень и призывают органы власти задуматься, справился ли фонд с возложенными на него обязанностями. И если нет — то каковы должны быть дальнейшие шаги. Нужна ли реформа деятельности Фонда развития территорий, дополнительные механизмы регулирования его работы, которые бы урезали аппетиты этой организации, а может пора задуматься о ликвидации данной структуры, как потенциально коррупционной?
Мария Соколовская