Застройщик «Самолет» столкнулся с кризисом доверия инвесторов
Год Нисанов начинает дистанцироваться от бизнес-партнеров и семьи губернатора Воробьева?
Один из крупнейших российских девелоперов, Группа «Самолет», все чаще нарушает свои обязательства перед покупателями квартир в строящихся жилых комплексах: только в этом году из 822,6 тыс. кв метров жилой недвижимости 355,6 тыс. «квадратов» (43,24%) были сданы с задержкой.
Наихудший результат был зафиксирован в пандемийном 2021 году. Известно, что по итогам шести месяцев 2024 года Группа «Самолет» выплатила штрафы за нарушение сроков ввода объектов в эксплуатацию на общую сумму 7,9 млрд рублей – это почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Дошло до того, что в прошлом августе обманутые дольщики подмосковного ЖК «Горки Парк» организовали массовую акцию протеста возле офиса Группы и также направили коллективное обращение в прокуратуру.
Однако это не единственные проблемы застройщика. На днях стало известно о том, что прибыль «Самолета» по итогам трех кварталов текущего года упала втрое – до 1,788 млрд рублей, а также о снижении стоимости акций девелопера почти на 60%, при этом эксперты прогнозируют дальнейшее падение.
К этому стоит прибавить высокую закредитованность компании, в минувшем июне выставившей на продажу часть своих активов в Новой Москве. На столь неблагоприятном фоне появились сообщения о недовольстве одного из акционеров «Самолета» – миллиардера Года Нисанова – своими деловыми партнерами. Нисанов выкупил долю в уставном капитале девелопера в 2021 году, затем передав ему под реализацию очередного проекта территорию бывшего рынка «Эмерал» в Восточном Бирюлево.
Заключить сделку по покупке доли, оценивавшуюся более чем в 25 млрд рублей, его якобы убедил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев, чей брат Максим Воробьев, является совладельцем компании «Самолет две столицы» входящей в структуру Группы. Вот только сегодня политические «акции» самого губернатора «рухнули»: дело в том, что его семейство тесно связано с кланом бывшего министра обороны Сергея Шойгу, отставка которого могла негативно отразиться на показателях «Самолета».
При самом неблагоприятном раскладе, окончание строительства незавершенных объектов Группы ляжет на плечи государства и осторожного Нисанова напрягает как потеря миллиардов, так и перспектива разделить ответственность за возможный крах «Самолета», все больше напоминающего финансовую пирамиду.
«Самолет» срывает сроки
Несмотря на то, что Группа «Самолет» по-прежнему лидирует в федеральном рейтинге девелоперов «Единого ресурса застройщиков» по объемам ввода жилья, ее официальные показатели свидетельствуют о наличии явных проблем. Так, из сданных в текущем году 822,6 тыс. кв метров жилой недвижимости 355,6 тыс. «квадратов» или 43,24%сдали с переносом сроков. Хуже в этом отношении был только пандемийный 2021 год, когда пришлось перенести сроки сдачи 54,74%строящихся площадей.
В Подмосковье, где «Самолет» занимает треть девелоперского рынка (32,88%), Группа также находится на первой строчке рейтинга. Тем не менее, в регионе из 490 тыс. кв метров с переносом сроков сдали 265,18 тыс. «квадратов», что составляет более 54%. А вот в рейтинге застройщиков Москвы «Самолет» «вылетел» из первой тройки, «приземлившись» на девятом месте: в текущем году Группа сдала в столице 83,4 тыс. «квадратов», перенеся сроки сдачи 32,3 тыс. кв. метров (38,79%).
Не далее, как в минувшем сентябре, «Коммерсант» сообщил: за первое полугодие 2024 года девелопер выплатил покупателям квартир«вознаграждения в виде штрафов за нарушения сроков по вводу объектов в эксплуатацию»в размере 7,9 млрд рублей – почти вдвое больше чем за аналогичный прошлогодний период. Издание подчеркивает, что рост неустойки произошел даже несмотря на введенный федеральными властями мораторий на взыскание покупателями штрафов с застройщиков.
Показательно также, что размер штрафных санкций значительно превысилобъем чистой прибыли «Самолета», составившей 4,7 миллиона при выручке в 170,8 млрд рублей.
Недовольство клиентов порой принимает радикальные формы, примером чему может служить массовая акция, устроенная в минувшем августе возле офиса Группы «Самолет» в Подмосковье обманутыми дольщиками ЖК «Горки Парк», которую в СМИ назвали «штурмом». Возмущенные граждане рассказывали журналистам, что уже полгода не могут получить ключи от купленных ими квартир, так как сроки сдачи жилья переносились трижды, а на момент акции у офиса застройщика работы и вовсе были прекращены.
В пресс-службе девелопера неоднократные переносы сроков объяснилилогистическими трудностями и необходимостью замены части материалов. Возможно, коллективное обращение, направленное гражданами в прокуратуру, ускорит темпы строительства. Кстати, другие корпуса ЖК «Горки Парк» также сдавались с многомесячной задержкой.
Прибыль «просела», акции «упали», с продажами проблемы
Вообще эта осень стала для бенефициаров «Самолета» настоящей «черной полосой». Буквально на днях стало известно, что по итогам трех кварталов 2024 года прибыль застройщика «просела» втрое, составив 1,788 млрд рублей против 6,202 миллиарда за аналогичный прошлогодний период. Правда, на столь неблагоприятном фоне в компании предпочли отчитаться о 25%-м росте продаж и аналогичном в процентном отношении увеличении доли сделок по реализации квартир в рассрочку.
Наконец последней неприятной новостью стало падения стоимости акций девелопера почти на 60%,причем по оценкам аналитиков снижение может продолжиться. Столь неутешительный вывод объясняется ростом процентных платежей и прогнозируемым дальнейшим снижением объема продаж недвижимости. Дело в том, что при росте по итогам девяти месяцев, третий квартал стал для «Самолета» крайне неблагоприятным: реализация квартир сократилась на 37%, доля заключенных контрактов – на 40%.
Конечно, в руководстве компании стараются сохранять спокойствие и делают акцент исключительно на благоприятных перспективах: «В 2025 году мы планируем запуск новых проектов, как в регионах РФ, так и усиление позиций в Москве. С учетом сохранения ключевой ставки Банка России на высоком уровне, мы ожидаем формирование отложенного спроса, поэтому приоритетом для нас будет оставаться запуск наиболее маржинальных проектов и программа оптимизации земельного банка, которая позволит повысить доходность портфеля», – прокомментировал финансовые итоги гендиректор группы «Самолет» Андрей Иваненко.
Желание настроить потенциальных покупателей на позитив вполне понятно, хотя в сложившейся ситуации больше напоминает самовнушение. Вот только следующий удар по девелоперу может оказаться не менее болезненным: речь идет о возможном внутрикорпоративном конфликте, первыесообщенияо котором уже появились в сети.
Пожалел ли Год Нисанов о потраченных миллиардах?
Здесь стоит напомнить о том, кто являются бенефициарами Группы «Самолет». «Forbes» называет ее основными акционерами бизнесменов Павла Голубкова (42,1%) и Михаила Кенина (28,3%), а также структуры Года Нисанова (10%) – одиозного «короля российской недвижимости» и совладельца Группы «Киевская площадь», чье состояние оценивается в 2,9 млрд долларов. С девелопером связан также брат губернатора Московской области Андрея Воробьева Максим Воробьев, которому принадлежит доля в одной из структур холдинга – компании «Самолет две столицы».
Долю в уставном капитале застройщика Нисанов выкупил в сентябре 2021 года, СМИ оценивали сделку в 25,1 млрд рублей. Как отмечали эксперты, для него деловое партнерство стало первым опытом работы в сегменте массового жилья, так как «Киевская площадь» специализируется на возведении коммерческой недвижимости. Сам миллиардер в комментарии порталу РБК заявил, что коллаборация создаст«новые перспективы для всей отрасли» и «возможностидля новых грандиозных проектов не только в России, но и на пространстве всего СНГ».
Учитывая, что Год Нисанов занимает должность советника на общественных началах при губернаторе Андрее Воробьеве, не вызывает удивления появление в сети информации, согласно которой именно чиновник убедил «короля недвижимости» заключить сделку по покупке доли «Самолета». И вот теперь, когда Группа вступила в период кризиса, Нисанов якобы проявляет недовольство и предъявляет претензии.
А ведь кроме выплаченных миллиардов, совладелец «Киевской площади» в апреле прошлого года передал деловым партнерам под застройку территорию бывшего рынка «Эмерал» площадью 28,4 гектара в Восточном Бирюлево, выкупленную им за 1,5 млрд рублейв 2015 году. Стороны договорились о возведении здесь 849 тыс. кв метров недвижимости, из которых 647 тыс. «квадратов» займут жилые площади, а остальное – коммерческие и инфраструктурные объекты. Не удивительно, если при сегодняшних раскладах Нисанов может чувствовать себя «кинутым», что с ним бывает крайне редко.
Не стоит забывать и о «падении акций» главы Подмосковья Андрея Воробьева. Дело в том, что его семейство тесно связано с кланом бывшего военного министра Сергея Шойгу, которого Воробьев называл своим «крестный отцом в политике». Важный момент: отец братьев – чиновника и бизнесмена – Юрий Воробьев занимал пост заместителя Шойгу в бытность последнего главой МЧС. В таком контексте назначение Андрея Воробьева врио губернатора Московской области сразу после перехода его предшественника Шойгу в оборонное ведомство выглядело не случайным.
В прессе появлялись публикации, из которых следовало: «Самолет» не просто получает преференции благодаря родственным связям одного из бенефициаров, но долгое время пользовался особым расположением экс-главы Минобороны. Якобы с ведома Шойгу к застройке привлекались инженерные войска со срочниками, что позволяло компании экономить сотни миллионов рублей. Другой момент – покупка «Самолетом» в 2021 году компании «СПб Реновация», занимавшейся сносом хрущевок и малоэтажной застройки в Санкт-Петербурге. Главным бенефициаром проведения реновационных работ в Северной столице СМИ называли опять-таки Шойгу.
Неблагоприятные прогнозы и продажа активов
Последние изменения политического «климата» способны негативным образом отразиться на перспективах девелопера и это может всерьез беспокоить расчетливого и осторожного Нисанова. А его выход из капитала Группы стал бы для застройщика очередным финансовым ударом.
«Самолет» тем временем все больше погружается в долговую яму. Согласно отчетности по итогам 2023 года, чистый корпоративный долг девелопера составил 75,9 млрд рублей. Его краткосрочные обязательства оценивались в 59,1 миллиарда, долгосрочные – в 113,7 млрд рублей при капитале в 17,5 миллиарда и оборотных активах в размере 44,6 млрд рублей.
При этом застройщик продолжил анонсировать новые проекты и привлекать кредитные средства, все больше становясь своеобразным аналогом финансовой «пирамиды». Возможно, на каком-то этапе это стало понятно его владельцам. Известно, например, что в минувшем июне «Самолет» выставил на продажу 12 земельных участков общей площадью 26,9 гектара в поселении Филимонковское в Новой Москве по стартовой цене 8 млрд рублей.
Согласно лотовой документации на указанной территории можно построить более 272,1 тыс. кв метров недвижимости, включая 152,6 тыс. «квадратов» жилья. То есть, в компании отказались от очередного масштабного проекта? Напомним также о необходимости выплаты многомиллиардных штрафов за просрочку сдачи объектов. Учитывая отнюдь не самые благоприятные прогнозы в отношении рынка жилой недвижимости, связанные с растущей ставкой Центробанка и сворачиванием льготной ипотеки, «небо» над «Самолетом» выглядит далеко не самым «безоблачным».
При самом худшем сценарии, завершать строительство многочисленных ЖК придется государству. И Год Нисанов явно не горит желанием брать на себя решение финансовых проблем деловых партнеров.